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Aste, il trasferimento libera l’immobile dalle zavorre

Nel procedimento di espropriazione e vendita forzata, il giudice ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche attraverso il decreto emesso in favore dell’aggiudicatario. Il cespite, dunque, è trasferito libero da pesi. Lo stabiliscono le sezioni unite civili della Cassazione

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L’ordine del giudice, tramite decreto di trasferimento, libera l’immobile da eventuali zavorre come ipoteche o pignoramenti. Nel procedimento di espropriazione e vendita forzata, infatti, il giudice ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche che gravano sull’immobile attraverso il decreto emesso in favore dell’aggiudicatario ex articolo 586 cpc: il cespite, dunque, è trasferito libero da pesi, che risultano estinti, e l’ex conservatore dei registri immobiliari, oggi ufficio del Territorio, risulta tenuto a eseguirne subito la cancellazione, indipendentemente dal decorso del termine di proponibilità delle opposizioni esecutive ex articolo 617 cpc. Lo stabiliscono le sezioni unite civili della Cassazione con la sentenza 28387/20, pubblicata il 14 dicembre.

Il caso. Il collegio esteso formula il principio di diritto nell’interesse della legge, come richiesto dal procuratore generale presso la Suprema corte. Rischia grosso il funzionario delle Entrate che non cancella in modo immediato le formalità pregiudizievoli sul cespite ma pretende un’attestazione secondo cui il decreto di trasferimento dell’immobile sia inoppugnabile o definitivo: l’impiegato pubblico espone sé stesso, oltre all’amministrazione che rappresenta, a responsabilità in sede civile, penale, contabile, amministrativa e disciplinare. E ciò in quanto rifiuta un atto d’ufficio. Non c’è infatti una norma che autorizza a differire l’ordine incondizionato di cancellare pignoramenti e ipoteche. Una volta accertato che nel procedimento sono stati coinvolti i titolari delle formalità, il giudice ne ordina la purgazione in modo da immettere un bene libero nelle mani dell’aggiudicatario e sul mercato. Nel regime di pubblicità immobiliare, infatti, le ipoteche e i pignoramenti giovano fino al momento della liquidazione: con il trasferimento decretato dal giudice, il bene nella sua materialità cessa di essere l’oggetto della procedura esecutiva e le ragioni rappresentate dalle formalità si trasferiscono sulla somma ricavata oppure restano assistite da differenti rimedi.

Resta da capire perché al decreto di trasferimento ex articolo 586 cpc non si applica l’articolo 2884 cc, che per la cancellazione delle formalità esige il passaggio in giudicato oppure la definitività del provvedimento del giudice, ma l’articolo 2878 numero 7 cc, che si contenta della pronuncia. Il punto è che il processo esecutivo differisce da quello ordinario: risulta strutturato non come sequenza continua di atti finalizzati a un unico provvedimento finale ma come successione di subprocedimenti, dunque una serie di atti preordinati a distinti provvedimenti successivi. Risultato? Gli atti e i provvedimenti del giudice dell’esecuzione devono ritenersi intrinsecamente definitivi per il solo fatto di essere pronunciati: di per sé producono unicamente gli effetti loro propri e fanno andare avanti il procedimento. E ciò benché sia previsto un sistema di rimedi con rigorosi termini di decadenza e tutti i provvedimenti siano comunque revocabili. È infatti estraneo al processo di esecuzione il concetto di definitività proprio di quello di cognizione, che dipende dall’esaurirsi dei gradi ordinari di impugnazione. L’opposizione opera sul provvedimento del giudice dell’esecuzione soltanto in via successiva ed eventuale sull’idoneità a produrre gli effetti propri. Insomma: il decreto di trasferimento cancella subito le formalità in quanto provvedimento del giudice dell’esecuzione immobiliare, suo proprio al punto da non poter essere delegato al professionista ex articolo 591-bis cpc. Il tutto scaturisce da una valutazione legislativa che punta a tutelare l’affidabilità delle operazioni compiute nel corso del processo esecutivo, fino a una pronuncia di segno contrario all’esito, questa sì, di un giudizio di cognizione, che può inficiare gli effetti già prodotti, fermo restando il potere di revoca dello stesso giudice dell’esecuzione.

L’orientamento precedente. La tutela del giudice esecutivo, d’altronde, è indefettibile e costituisce un principio ispiratore dell’ordinamento: lo riconoscono non solo Cassazione e Consulta ma anche Corte di giustizia europea e Corte europea dei diritti dell’uomo. E la tutela del diritto è anche la protezione del creditore, riconosciuto tale grazie a un titolo esecutivo, al cui soddisfacimento tutto l’ordinamento è chiamato a destinare le proprie risorse: se non risultano presi in considerazione in modo esplicito dalla norma, dunque, non rilevano altri specifici e contrastanti interessi come quello del debitore a contenere i disagi oppure quello a mantenere i propri privilegi di altri soggetti coinvolti nel processo. In definitiva: ciò che conta è soltanto il migliore soddisfacimento delle ragioni del creditore, mentre non spetta al giudice contemperare quest’interesse con eventuali altri, se non nei circoscritti limiti di discrezionalità nell’applicazione della disciplina positiva dei suoi poteri. Compete unicamente al legislatore individuare a livello normativo un bilanciamento che possa salvaguardare gli interessi generali, limitando nel caso la preminenza istituzionale che di solito spetta al diritto e alla relativa eseguibilità coattiva. Ecco, allora, perché sbaglia l’ex conservatore dei registri immobiliari che per cancellare pignoramenti, ipoteche e altre formalità pregiudizievoli sul cespite esige l’attestazione secondo cui il decreto di trasferimento dell’immobile sia inoppugnabile o definitivo: non rientra infatti nel potere della pubblica amministrazione stabilire se dare o no attuazione a un provvedimento dell’autorità giudiziaria. A maggior ragione quando l’atto ha per oggetto la tutela di un diritto riconosciuto dalla Costituzione oppure dalla Convenzione europea dei diritti dell’uomo. La pubblica amministrazione deve eseguire i provvedimenti del giudice e «non se ne deve arrogare mai la funzione di arbitra, sovrana o paternalistica gestrice di quelli».

Senza dimenticare, poi, la necessità di tutelare l’affidamento nella correttezza e nella regolarità degli atti attraverso i quali si estrinseca la tutela giurisdizionale: bisogna infatti sottolineare che il processo esecutivo per espropriazione è istituzionalmente rivolto anche a soggetti estranei alle parti in causa che pure sono indispensabili concorrenti nella liquidazione del bene e quindi nella realizzazione del fine ultimo del procedimento. E dunque servono regole per garantire la massima fiducia da riporre nella serietà e nell’affidabilità della vendita giudiziaria come espressione dell’attività di un organo pubblico deputato ad hoc: la tutela di chi formula l’offerta di acquisto costituisce uno dei principi fondamentali del processo di espropriazione; in quella direzione vanno le riforme approvate negli ultimi quindici anni. In fin dei conti il processo esecutivo non è un giudizio vero e proprio in quanto è volto ad assicurare in modo unilaterale il soddisfacimento delle ragioni del creditore munito di titolo, salve le contestazioni ancora possibili nella sede contenziosa.

Il principio vale nell’espropriazione sia individuale sia concorsuale: con il decreto del giudice scatta il trasferimento immediato e non differibile dell’immobile purgato e libero dai pesi indicati dalla norma o ricavabili dal regime del processo esecutivo. E dunque: pignoramenti e iscrizioni, anche se successivi alla trascrizione, escluse dalle seconde quelle che si riferiscono a obbligazioni assunte dall’aggiudicatario ex articolo 508 cpc in quanto in grado di sopravvivere alla purgazione, espressamente indicati come da cancellarsi dalla lettera dell’articolo 586 cpc; ma pure altri privilegi, tutelati dall’obbligo di avviso ex articolo 498 cpc, oltre che i sequestri conservativi in grado di convertirsi in pignoramenti quando il sequestrante ottiene il titolo. All’ufficio del Territorio competente non resta che procedere alla cancellazione in modo immediato e incondizionato, indipendentemente dal decorso dei termini previsti per il dispiegamento delle opposizioni agli atti esecutivi contro il decreto di trasferimento: l’ex conservatore dei registri immobiliari non ha alcun potere di inficiare o differire l’efficacia del decreto emesso dal giudice.

Fonte: www.italiaoggi.it

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